我们先来假设几个已知条件，在这几个已知条件都成立的前提下，再来展开我们的讨论。    

假设一：你这辈子要买一套房，只不过是凑够了首付早买，和没凑够首付晚买的区别，你不可能租房子租一辈子；    

假设二：打算买房子了，但是不能全款，只能凑个首付，其余部分贷款。    那么站在人生中买房子这个比较重要的资产配置决策的时间点上，如何考虑未来将偿付相当于贷款本金的利息并且权衡“贷款买了房子以后就是替银行打工”这样的念头呢？    或者说，银行把钱贷给你去买房，银行吃利息，到底是谁在替谁打工？   

 一、现金流端    

现在假设我要商业贷款100万买房，看看我们在这个决策中到底得到了什么，失去了什么。    

我们知道，在这个过程中，我们最初在零时点有一笔100万的现金流入，然后立刻现金流出100万，变成了一套房子（首付已经付出去了）。    这样我们初始的零时点就是这一套房子资产的从无到有的过程。    

我们未来30年的现金流出，如果选择等额本息还款，那就是每个月还款5307元。怎么来的呢？按照P=A*（P/A，i，30）    

P为初始现金流入现值100万，    A为等额本息每年还款额，    i为折现率，按照贷款基准利率4.9%计算。 

当然这些都是最最基础的计算，大家在截图中也看到了，利息总额为910617元，就差9万块就和本金100万打平了。也就是说，题目房贷中的利息追上本金的情况是普遍存在的。    

实际上现金流就会比较复杂，因为你的人生是充满不确定性的，实际的还款计划和你人生的现金流入是高度绑定在一起的。    

假如忽略首付存在的话，我们看买房之前的你和买房之后的你有什么区别：    

买房之前的你：除去首付的钱，一穷二白；    买房之后的你：手里有房子，欠着银行100万的钱月供为5307元。    

你买房之前的银行：手里有100万现金；    

你买房之后的银行：失去100万现金，多出来360个月，也就是30年，每个月5307元的现金流入。    

先站在银行的角度，如果这种有不动产抵押的贷款利率现在是4.9%，将来等风险的市场利率会下降，那么这个由房贷组成的现金流的价值就会上升，相应地作为还贷方的我们其实就“赔钱了”。如果将来等风险的市场利率会上升，那么银行持有的这个债权价值就会下降。当然，如果等风险的市场利率一直是4.9%不变，那么整个现金流就如同是平价发行的债券一样，一直是初始的价值不变。    

那么问题来了，以后的等风险市场利率（也就是这种不动产为抵押物的贷款利率）到底是会上升还是会下降呢？    我们知道，利率=纯粹利率+通货膨胀溢价+违约风险溢价+流动性风险溢价+期限风险溢价。    

其中，    

（1）通货膨胀溢价（InflationPremium）    

通货膨胀溢价，是指证券存续期间预期的平均通货膨胀率。（名义）无风险利率=rRF=r*+IP    

（2）违约风险溢价（DefaultRiskPremium）    

违约风险溢价，是指债券因存在发行者在到期时不能按约定足额支付本金或利息的风险而给予债权人的补偿，该风险越大，债权人要求的利率越高。    

（3）流动性风险溢价（LiquidityRiskPremium）    

流动性风险溢价，是指债券因存在不能短期内以合理价格变现的风险而给予债权人的补偿。    

（4）期限风险溢价（MaturityRiskPremium）    

期限风险溢价，是指债券因面临存续期内市场利率上升导致价格下跌的风险而给予债权人的补偿，因此也被称为“市场利率风险溢价”。    

纯粹利率就好比是一个锚定物，是双方都认可的基础资金成本，我们就姑且假定它是一个不变量。    

这里面唯一一个相对比较确定的是通货膨胀的溢价，以后没有大的意外应该是上升的，毕竟通胀是每个国家发行货币导致的一种经济现象。    

再看违约风险溢价，按道理来讲，我国公民具有勤劳勇敢，奋发图强的人格特点，这都把自家房子抵押出去了，应该违约风险会小，除非房价下跌到一定程度，都已经跌破了首付了。那么我们姑且将这个违约风险溢价的波动忽略不计。    

再看流动性风险溢价，按照流动风险溢价理论，长期的债券应该付给相比于短期债券更高的流动性补偿，当然，未来仍然不可预测，我们判断不好未来流动性溢价会上扬还是下跌。    

最后看一下期限风险溢价，假设未来市场利率有可能上升，有可能下降，那么这种波动产生的溢价以期限风险溢价补偿给债权人，当然，未来仍然不可预测。    利率的大小就是对债务人按时还本付息的风险的大小的衡量，思来想去，这四种风险仍然是通胀风险确定性更高，而其他风险上升或下降的概率可能还就是一半对一半，如果求期望值的话未来虽有波动但是仍然大概率不变。    

但是我们还是要对未来等风险市场利率的走势作一个判断，这样问题才会有意义。在四种溢价中，通胀的确定性比较高，而且长期来看也不容易被流动性溢价、违约风险溢价和期限风险溢价所打败，那么我们暂时认为未来等风险市场利率有上升趋势。    

那么未来只要是等风险市场利率上升，银行持有的房贷债权所产生的现金流的折现率就会上升，此种债权的价值就会下降，也就是说，银行手里面的房贷不值钱了。又因为你作为购房者和银行是零和博弈，你赚的钱就是银行亏的钱，所以，我们可以的出来这么个结论，在有通胀预期的背景下，银行是在为你打工，持有负债，就是在抵抗通胀。    

但是上述分析忽略了一个重要的变量，那就是政策面对房贷利率的影响。因为我国是社会主义国家，人民是立国之本，房子又是关乎到国计民生的重要资产配置，所以说，如何让每个人都能住上房子，享受美好生活，是政府面临的主要问题，最终还是要看政策导向。这就更不可能预测准确了，因为社会主义国家，人们群众仍然为根本，要保证“居者有其屋”的政治理想，这样房贷的利率不会奇高，这个比较确定，房贷利率肯定是有天花板的。如果如果房贷利率上涨过快大家都买不起房子了，政府必然要出手干预，把房贷利率打压下去。这个时候，整个事情就从通胀预期导致利率的单边上涨变成了通胀和政策面打压利率的博弈，利率高低这个时候就变成了通胀的基本面和政府意志的角斗场，谁会赢还真的不好说。    

当然房贷利率不可能被政策面压制得过低，因为国家还需要考虑抑制房价过快上涨的基本要求，如果房贷利率过低，市场上的热钱还是会涌入地产市场导致房价上涨，使得富人房子越来越多，穷人买不起房，阶级差距进一步被拉大。    

所以说，政府用房贷利率小心翼翼地调控着市场上的资金流入房地产的量，为了确保房贷的低利率确实是被有购房刚性需求的购房者用掉了，政府出台了二套房首付比例提升和二套房房贷利率上浮的一些政策，但是打击范围有不是很精准，这不现在连假离婚也被视作一种打击对象了。    二、资产端    说完了现金流端，我们再来看看资产端：房屋租金端口和房屋资产增值端口。    

租金可以近似等价于带给你的居住价值或者说房屋的使用价值，如果你将房屋稳定出租，那么你将获得一笔稳定的现金流来抵减你的月供，当然，如果一线城市租金在不断上涨的前提下，抵减的月供就更多了。在租金有上涨预期的前提下，购买房产的价款里面就会有一个对于未来租金的看涨期权。当然如果自住，那么你就省去了租房子的成本，省下来的钱依然可以视作是月供的抵减项。    而房屋资产增值是一个非常缓慢而且长期的过程，在有通胀预期的背景下，资产端总是增值的。    

当然你就是不想给银行打工，就是想要赚到了100万再全款买房子，那么攒钱的过程你要支付房租，在房租和房价统统不变的前提下，或者你的赚钱速度（每年的平均增幅）远大于房价上涨的速度（房价每年上涨幅度），你的攒钱才会是有意义的，当然，在你攒钱的过程中，虽然你没有给银行打工，但是你给房东打工了。当然，如果你赚钱的增长速度落后了，那么你还就得继续租房子。这样看来，贷款买房相当于一次性地买断了未来房价上涨的预期（当然下跌预期也买断了），使得房价或房租的不确定性变成了一种确定性，而在金融市场上，由不确定性变成确定性，是要付出溢价的，这个过程中银行承担了资产增值，债权贬值的风险，当然银行要一定的溢价才会承担这种风险，而这种风险已经被你转移给银行了，因为银行的抗风险能力比你要大，所以也应该更有“担当”一些。    

顺着这个思路讲下去，你可以这么理解：你虽然付了相当于本金的利息，但是这些钱是未来的钱，不是现在的钱，而要把未来的钱折算到现在，是要通过一个折现率折到现在的，如果你的收入增速很高，那么你的折现率也必然很高，折现率高了，你的净现值就一定会低，也就是说，这个时候未来的月供形成的现金流出的钱，用你自己本身的折现率来折现，净现值反而不到100万了。这样算的话，你赚大了——那么借钱去购买资产就是一个不错的主意了。     

提高自己本身的赚钱能力，提高自己未来收入的增长率，等于是提高了自己本身的“适用折现率”，从而使得贷款买房的决策是正确的。因为这个时候钱在你自己手中更值钱，你拿这笔钱的投资回报率更高，你就不应该把它还给银行（比如做大额还款这样的“傻事”）。    当然，如果你没有投资能力，未来的收入也看不到增长潜力，那么有了钱去做一笔大额还款也不错的，至少相当于买了一个固定收益的理财。（固定收益率为房贷利率）    

总结一下：    

1、由于通胀的预期，确实贷款可以抵抗通胀，但是国家政策肯定会干预房贷利率，现在发达国家的房贷利率在走低。    

2、持有资产可以抵抗通胀，越早持有，越早抵抗，早治疗早见效；    

3、如果你的赚钱能力出众，应该把钱留在你自己的手中，稍微动点脑子懂点理财的知识，跑赢房贷利率轻轻松松啊！    

三、加餐：几种常见的还款方式对比    我们不妨比较一下等额本息还款，加息法还款，和信用卡分期手续费还款的异同点：    

1、等额本息还款：在你每次还月供的时候，你的剩余本金会越来越小，利息其实是相相对应减小的。 随着还上的本金不断增多，利息也是不断下降的。    也就是说，房贷的内含报酬率就是真实的房贷利率，并没有一点点“坑害”购房者的意思。    但是接下来的两种还款方式就值得注意了： 

 2、加息法还款：加息法是指的到期本金和利息在付息期间直接平均化偿还，这样你使用的本金其实是在时间轴上加权之后是你名义上计算利息那个本金的一半，这样你的利息除以一半的本金，得出来有效利率就是名义利率的二倍；加息法还款很类似于信用卡分期手续费还款，本金在你手中只用了一半，但是各期的利息却要按照全部的本金来计算。    有效年利率=2*报价利率    相较于加息法还款，房贷的还款方式就要友好得多，因为随着你不断地还月供，你的本金是逐步减少的，本金减少导致每期的利息减少，你每个月的月供利息占比是逐步减少的，而归还的本金是逐步增加的，到最后面几年，你的利息就会很少，基本上全部还的本金。 

 3、信用卡分期手续费还款：类似于加息法还款的坑爹的一种还款方法，你的本金在你手中的时间可能是名义上时间的一半，但是你的“利息”也就是手续费每一期都不会有减少。    

有效年利率=2*报价利率（或者说，手续费费率）