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还贷款计算器最新2023(等额本息VS等额本金必选等额本息)

关于房贷,大家都知道有两种方式,等额本息与等额本金,到底哪种贷款方式划算?提前部分还款后选择哪种后续还款方式?都与房奴的钱包息息相关,可能你没有深究,但是经历过房贷的我,对此是小有研究的,毕竟也是学理科的嘛

还贷款计算器最新2023(看透就说透,等额本息VS等额本金,必选等额本息)(图1)还贷款计算器最新2023(看透就说透,等额本息VS等额本金,必选等额本息)(图2)

看到这些,你是不是有点激动?我就是,但是点开看了后,真觉得,他们既没有说透,也没讲到点上。


先说一下关于房贷,我的心理历程吧,可能跟很多人相似。

我们是婚后买房,当时也是不懂这个的,被中介带着到银行办理贷款时,过程也是匆匆,人家拿啥签啥。我老公对贷款方式不愿细想,我也一知半解,只大略听说过等额本金比等额本息省利息。所以一开始,我们选择的是等额本金,当时合同上是30年,好像是第一个月就要还近7000元,都已经写上了。只是我看到“30年”,一时心慌,就问能不能改,听到说能改,就简单计算改成了等额本息,改成贷款20年,心里还有点疑惑。

当时我给老公解释了一番,他说听得头大,你说怎样就怎样吧,反正是会提前还的,选择哪个都行。

所以说,当时我老公还是很霸气的啊


后来看到太多人说了以下几个观点:

1.等额本金比等额本息好,好处就是大家认为的原因,前者比后者节省更多利息。

2.不要提前还款,因为前期把利息还得差不多了,谁提前还款谁是傻子。

3.贷款要尽可能多年限地贷,因为没有其他方法能比房贷利率更低地从银行借到钱了。

还贷款计算器最新2023(看透就说透,等额本息VS等额本金,必选等额本息)(图5)

比如有人用上图来直观表明等额本金比等额本息更好。即100万的房贷,30年还贷,房贷利率5%,等额本金的方式,从每月6944元到2789元逐月递减,其中本金部分不变,利息部分从高到低逐年下降。等额本息的方式呢,这30年里,每个月还款金额都是5368元,但是本金部分逐渐增多,利息逐渐变少。

30年下来,等额本金总共还款175万元,等额本息合计还款193万元,多出了18万。有人说等额本金好,因为总的还款金额少;也有人说,等额本息好,因为前期还款压力小。

还贷款计算器最新2023(看透就说透,等额本息VS等额本金,必选等额本息)(图6)

如果有人持以上观点去讲房贷,那都是没讲到点上,未解其本质。

如果你认同以上观点,那你对房贷的认识也不够深,不知其内涵。

房贷基本知识

等额本息还款:把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

等额本金还款:将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。

下面我以2023年最新房贷计算器,商贷100万为例,来分享一下我的房贷观点

直观一点,上图

还贷款计算器最新2023(看透就说透,等额本息VS等额本金,必选等额本息)(图8)还贷款计算器最新2023(看透就说透,等额本息VS等额本金,必选等额本息)(图9)还贷款计算器最新2023(看透就说透,等额本息VS等额本金,必选等额本息)(图10)还贷款计算器最新2023(看透就说透,等额本息VS等额本金,必选等额本息)(图11)

更多图片不再附了,相信大家看了上面四个图片,就明白了,对于普通大众来说,还是等额本息好!因为你可以选择更短的贷款年限,月供压力也不像同年限的等额本金那么大,而实质上贷款年限越短,利息越少

也就是说,你每月除去生活其他开销,房贷能承担的月供总是有个明确数值的,你就按这个数值去算可以选择的等额本息的年限就行了。

算出这个年限后,你会发现,这个年限的等额本金,对你来说压力太大,大到可能承担不起。也就是说你付得起的等额本金,贷款年限会更长,相应的利息也就更多,所以等额本金并不会节省利息,相反还会多出利息。

我把30年的房贷做了个表格,就是不知道方不方便看清,毕竟数字比较多

还贷款计算器最新2023(看透就说透,等额本息VS等额本金,必选等额本息)(图12)

100万商贷30年还款明细

1.大家看我标橙黄色的两行数字,如果你每月能承担的月供是7900元,那么你分别可以选择22年的等额本金或15年的等额本息,利息总支出约数分别是41万与54万,比较一下,等额本金比等额本息多付13万利息等额本息比之等额本金是真正节省利息啊

2.虽然同年限来说,等额本金是比等额本息节省利息,但是我可以选择15年等额本息的时候,就不用选择22年的等额本息啊,也就无所谓比22年的等额本金多付利息

3.从表格中大家可以看到,5年以上的房贷利率是一样的4.9,等额本息与等额本金的最高月息都是4083.33元,这表明什么?这表明:房贷利息总额与贷款方式无关,只与贷款年限有关!而有一定数额的月供,在第1条中已经说明,等额本息年限更短枉我当年还在手机上各种计算

因为普通人,手里的资金有限的话,大家对于贷款方式的选择,终极目标也就是期望支付更少的利息。所以大家根本不用对相同贷款年限的贷款方式去做选择,只要按尽可能短的贷款年限去选择就行了。

就像我当初贷款,选等额本金的话,我只能付得起30年贷款的最高月供;而选等额本息,我就能选择20年的贷款,20年的等额本息月供我也是付得起的,因为30年等额本金的月供与20年的等额本息月供是相近的,所以我根本就不用去选择30年的等额本息(除非额傻),当初那一改动不但少了十几万利息,而且还款时间短了10年!

还贷款计算器最新2023(看透就说透,等额本息VS等额本金,必选等额本息)(图13)还贷款计算器最新2023(看透就说透,等额本息VS等额本金,必选等额本息)(图14)

提前还款也有两种选择:1缩短还款期限,月还款额基本不变;2减少月还款额,还款期限不变。

还贷款计算器最新2023(看透就说透,等额本息VS等额本金,必选等额本息)(图15)

提前部分还款两种方式区别

哪种还款方式节省利息更多呢?上表计算一目了然!以提前还款20万为例,1还款方式比2还款方式节省利息12万。肯定+必须是选1,只是银行不一定允许你选1啊,就像我们当初就预备选1,奈何银行说只有2这一种还款方式,霸道不?

至于说千万不要提前还款的,你看房贷合同中,是有明确规定的:前多少年不许提前还款,否则要付多少比例违约金之类。看了这个规定,大家就能清楚提前还款到底好不好了

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